Debida diligencia: qué verificar antes de comprar
La lista que reviso antes de que ofrezcas
La debida diligencia es la diferencia entre comprar una propiedad y comprar un problema. En México la carga de verificar recae en el comprador, y el notario valida lo legal, no lo práctico. Esta es la lista que corro con cada propiedad antes de que mis clientes firmen una oferta.
Título y gravámenes
- Certificado de libertad de gravamen del Registro Público: la propiedad está limpia de hipotecas, embargos y anotaciones.
- Cadena de titularidad de los últimos años coherente y sin huecos.
- Si el vendedor es heredero o representa a alguien: poder y sucesión documentados.
La propiedad misma
- Uso de suelo y factibilidades: lo construido coincide con lo permitido.
- Medidas y colindancias contra el plano; construcciones fuera de plano son un riesgo.
- Predial y cuotas de mantenimiento al corriente (los adeudos pasan contigo).
- Boletas de agua y CFE sin deuda; revisión de humedades y estructura con inspector cuando aplica.
Si es preventa
- Track record del desarrollador: entregas anteriores, tiempos, acabados reales.
- Permiso de construcción vigente y contrato con plan de pagos, fecha de entrega y penalizaciones claras.
- Dónde vive tu dinero durante la construcción: escrow o fideicomiso, nunca cuenta personal.
Ninguna propiedad que te presente llega sin esta verificación hecha. Si quieres profundizar, cada punto tiene su guía: escrow, closing costs y fideicomiso.
¿Qué es la debida diligencia al comprar una casa en México?
Es la verificación previa a la oferta: certificado de libertad de gravámenes, cadena de titularidad, uso de suelo, medidas contra plano, adeudos de predial y cuotas, y, en preventa, el track record del desarrollador. En México la carga de verificar es del comprador.
¿Quién hace la debida diligencia, el notario?
El notario valida la legalidad del acto, pero la verificación práctica la hace el comprador o su asesor. Yo la corro antes de que ofrezcas: título, adeudos, medidas y permisos, y en preventa, desarrollador y contrato.
¿Qué pasa si compro sin verificar gravámenes?
Puedes heredar hipotecas, embargos o adeudos que viajan con la propiedad. Por eso el certificado de libertad de gravamen y las constancias de no adeudo se revisan antes del depósito, no después.
Asesora inmobiliaria en Puerto Vallarta y Riviera Nayarit desde 2014. Asociada AMPI Riviera Nayarit, licenciada en Derecho, bilingüe ES/EN.
Revisado: octubre de 2026 · Sobre mí